房地產的未來，到底在哪
新時代房地產如何健康發展？政策落地後市場走勢如何？這想必是當下房企和地產人都非常關心的兩個問題。
9月26日，由深圳市城市更新協會二屆七次理事會在明源雲順利召開。“羣英思享會”環節，明源不動產研究院院長黃樂、中指研究院華南地產大區總經理楊紅俠分別以“重新定義支柱產業”、“地產政策優化效果”爲切入點，對上述問題進行了深度剖析。
黃樂：
《重新定義支柱產業—新時代房地產健康發展與轉型思路》
一、 解析：兩維透視，新環境新變化對行業發展的啓示
作爲政策性行業，房地產走向一定與政策、國運和全球經濟大勢趨同。在解讀行業變化時，黃樂提出要透過國際視角，置身當下百年未有之大變局，釐清現狀，探索方向。
1、看國際：建立經濟週期思維，接受行業波動的必然性
二十屆二中全會提出“百年未有之大變局加速演進，世界進入新的動盪變革期”，新的機遇和風險已經出現。經濟增速下滑、通脹屢創新高、產業鏈供應鏈受阻，全球經濟面臨三重挑戰。透過現象看本質，國際環境的變化揭示了三點啓示。
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（1）建立經濟週期思維。
海外國家和地區的企業發展經驗告訴我們，一個完整的經濟週期，有漲潮就會有退潮。當前國際經濟增速大幅下滑，拒絕一味拉昇、順勢而爲纔是正確的選擇。
（2）與國際資本接軌。
美聯儲加息所致的資本外流加劇了中國股市和房市的波動，房地產企業作爲典型的資金密集型企業，對其影響避之不及。迴歸當下，房企更應悉知國際實況、掌握國際資本動態，輔助進行判斷。
（3）接受並適應“雙循環”現狀。
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疫情影響、多國博弈，首當其衝受影響的便是全球產業鏈、供應鏈。此種形勢下，接受、逐步適應以國內市場爲主的國際國內雙循環模式，拒絕孤注一擲，是國內企業的必經之路。
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2、看國內：“短期看金融、長期看人口”邏輯依然適用，然內涵已然更新
（1）經濟恢復力度加強。
一方面，各省2023年上半年GDP增速均有提升；另一方面，從全球歷史經驗來看，但凡是疫後、災後、震後，國家對於經濟扶持的力度一定會加大。當前正值疫後恢復階段，無論是信心還是行動，國家對於經濟的支持力度一定是加強的。
當下經濟發展仍需依靠三駕馬車中的固定投資，消費端，淄博燒烤、貴州村超等服務類消費同比增長，但房地產、汽車等大宗消費全部划水；出口端同比降幅收窄，但全球經濟疲軟帶來的影響仍然不減。
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（2）金融持續結構調整。
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從社融來源結構看，大部分資金流向政府債券和信貸。介於國資國企在基建和不動產相關實施主體中有着重要話語權，民企更應該積極開放心態，擁抱國企、展開合作，理解並實現國民共進。
（3）正視人口紅利消失。
我國人口自然增長率於2022年首次出現負增長，老齡人口增多、撫養比持續上升。從行業角度來說，人口紅利消失可能導致增量和剛需市場逐步減少甚至消失，但人口結構變動帶動的戶型需求變化、養老類服務業態發展也不容忽視。
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此外，疫情影響導致就業環境受挫，勞動力“出逃”情況層出不窮。人口流動關乎城市發展，也關係當地房地產市場發展。如今，多地政府遵循人隨產業走的邏輯，穩步推進城市發展、產業配套計劃，通過產業做平衡，希望通過產業帶來增量的人。企業轉型邏輯也是如此。
（4）城市化率增速放緩。
2022年我國城鎮化率已達65.2%，對比發達國家平均80%的水平，提升空間尚存，但增速放緩也是自然規律。行業發展將進入平穩增長階段，行業容量仍在，但產品形態有所改變。
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根據納瑟姆曲線，隨着城市化率逐步提升，行業產品形態將從剛需的住宅商品轉向持有型資產，最終轉向服務型。由此來看，房企無論是做產品、做業態、還是做轉型，都要與行業所處城市化率水平和不同城市結構性機會相契合。
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二、 變化：時易事變，新定義下的支柱產業面臨多種變化
高質量發展總基調下，2023年政策端持續發力支持房地產行業。從前國務院總理劉鶴強調“房地產是國民經濟支柱產業”，到住建部部長倪虹肯定“建築業和房地產業兩根支柱推動經濟回升向好”，均重申了房地產行業支柱地位。
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從支柱行業定義來看，以往是哪個行業能貢獻最大的GDP，就選其作爲支柱行業，此爲“選擇性”；未來則是國家需要哪些行業，就定其爲支柱行業，此爲“功能性”。也就是說，房地產行業在未來也將是功能性產業，但行業運作方式卻發生了改變。
（1）行業規模變化。
“98房改”至今共25年，行業在2017-2021年經歷了史上高歌猛進的一輪發展，5年間商品房銷售額佔到了25年來的53%，意味着僅用5年就去化掉了20年的發展。房子賣的快、房價漲的快，政府和居民不安；行業淨利率持續走低，企業不安，最終可能導致房地產調控硬着陸。
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消費差強人意、基建事不有餘，國家經濟要發展，主要期冀仍在固定資產投資。而房地產投資在其中又扮演重要角色，行業規模即使不能重回巔峰，十幾萬億的當量仍將存在。
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（2）行業供需變化。
724政治局會議提出“要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”。需求端，產品需求變化。我國人口結構從正三角向着倒三角轉變，意味着剛需減少、改善需求增多，大面積戶型住宅成交佔比的明顯提升也印證了這種趨勢。供給端，住房供給變化。從賣方市場轉到買方市場，客戶需要什麼樣的房子成爲考究重點。
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商品房過去對市場形成主導，但從政策導向來看，未來兩級市場導向非常明確：政府主導的保障房和市場主導的市場化商品房。在保障歸保障，市場歸市場的邏輯下，市場化商品房正是民營開發商的出路，做高端、做品質，做目標客戶切實需要的“好房子”。
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（3）行業邏輯變化。
以前地方政府靠賣地賺錢，獲得一次性收入，還需爲其配套公共設施和周邊服務。如今土地出讓收入減少，土地財政面臨拐點，迫使地方政府找尋新的財源。
反觀有條件的城市，產業供地模式備受青睞：地方政府在進行不動產投資時，通過引入產業，充分帶動與其相關的資金、人口、稅收和就業，構建良性循環，形成綜合性淨流入。
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同樣，隨着租賃市場逐漸完善，爲避免房貸壓力更多潛在購房者選擇租房過渡，租購併舉成爲當下房地產市場顯著特徵。房企對速度的偏執也隨着地產三高模式的終結而被稀釋。與此同時，居民消費需求的變化開始倒逼房企提升品質和服務，未來房企利潤將更多取決於由產品和服務品質提升而獲取的溢價。
從全球經驗來看，房地產市場邏輯將逐步從開發模式步入到輕重分離的資管模式。以美國和日本爲例，公募REITs和基金佔據了其房地產市場主體地位，而這正是未來國資國企需要扮演的角色。輕重分離邏輯下，國資國企聚焦重資產，做業主進行投資；民營企業聚焦輕資產，做運營、招商、服務等專業化細分領域。
（4）行業發展趨勢。
國家經濟發展需要地產這個支柱產業進行支撐，行業基本面仍在；但行業內部原來規模導向下的高槓杆、高負債、高週轉，已然轉變爲如今效益導向下的高質量、高品質、高效益。對於房企而言，在未來，國資國企聚焦重資產發力，民企不同專業機構和上下游生態鏈進行發力，擁抱國企、國民共進是確定性事情。
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三、 探索：博採衆長，新時代房地產健康發展與轉型思路
結合發達國家和地區房地產行業的發展經驗來看，房地產過度金融化、政策調控過急過快，均有礙於房地產長期健康發展。反之，新加坡“居者有其屋”和德國“重視租賃”，爲我國保障房和租賃市場發展提供了重要參考價值。
中國房地產行業發展晚於海外成熟市場，現階段開發銷售市場規模仍處於相對高位。結合發達經濟體住房市場發展規律，我國房地產市場正進入存量時代，逐步向大租賃階段轉型，房地產行業的最終格局一定是由開發邏輯轉向資產管理邏輯。
從我國五大住房制度切入，黃樂分析了我國房地產行業當前發展模式存在的土地供給單一、融資模式匱乏、商辦運營不成熟等問題，提出“要促進房地產業供給側結構性改革，實現與需求相匹配的高質量供給”，對症下藥提供轉型方向，點對點逐個擊破。
最後，黃樂重點建議：新時代新週期，緊密圍繞國企實施主體開展合作，以金融資本及數字化賦能爲動力，構建不動產賽道涉建、涉房、涉產、涉資等四大核心能力與資源優勢，推動輕重分離戰略轉型。
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楊紅俠：
《房地產政策優化效果及走勢研判》
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一、 數據洞察：從市場數據變動掌握當下行業走勢
2022年二季度以來，房地產政策逐步放鬆，三四線政策應出盡出，但反應有限，效果不佳。近期，核心城市政策優化力度持續加大，對市場的影響幾何？楊紅俠從以下幾個方面做出解讀。
（1）房價繼續下跌，新房、二手房價格環比均延續下行趨勢。
今年1-8月，百城新建住宅價格累計下降0.01%，單月同、環比仍未止跌，分別實現9連降和4連降。大灣區爲代表，新房價格指數仍處於相對低位。二手住宅方面，7、8月百城中約有96個城市處於下跌通道，以廣州、深圳、佛山、東莞等灣區主要城市二手房價格指數環比在8月同樣震盪下行。
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（2）8月市場活躍度仍未見好轉，銷售延續下行趨勢。
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前8月全國商品房銷售面積和金額同比均有下降；百城商品住宅累計成交規模較1-7月收窄，但仍處2016年以來的同期低位；重點城市8月市場活躍度未見回升，購房者觀望情緒有所加重。從房企銷售業績看，1-8月TOP100房企銷售額同比下降8.6%，延續三個月來的下降趨勢。
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（3）新房項目供應有限或成爲制約銷售恢復的重要原因。
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1-8月，重點50城商品住宅月均供應面積較去年同期小幅下降5%，即使部分房企在8月積極推盤，但絕對規模仍爲2016年以來的同期低位。
（4）代表城市庫存小幅下降但仍處於高位，去化承壓。
從50城短期庫存出清週期走勢看，受制於近期月均成交沒有提升，即使供應有所減量，整體庫存水平仍處歷史高位。城市端，不同梯隊城市出清週期均較去年末有一定程度縮減，但三四線城市出清週期已超過20個月，短期去化壓力依然較大。
（5）土地市場繼續縮量，出讓收入持續下滑。
從前8月各梯隊城市住宅用地供求情況來看，推出面積、成交面積、土地出讓金等都屬於下調通道，但樓面均價同比有增長，意味着重點城市、核心區域地段所推出的樓面均價普遍偏高，土地出讓金理應同比增長。然而1-8月全國政府性基金預算收入3.4萬億元，同比下降15%；其中國有土地使用權出讓收入2.7萬億元，同比下降19.6%，地方財政壓力有所加大。
二、 市場研判：從政策落地反饋推演城市輪動效應
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724政治局會議首提房地產市場供求關係發生重大變化，強調適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。多部委也在8月表態將優化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設、推進城中村改造。
回顧近期房地產政策核心要點，經歷了從全面執行首套住房“認房不認貸”、下調首套和二套首付比例下限至20%和30%，到降低存量首套房貸利率、優化限購。城市端，一線城市最先全面落地首套房“認房不認貸”；大灣區也在政策、利率方面都積極做出調整。
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廣州920新政持續生效，黃埔、花都、番禺、白雲北部等近郊取消限購有助於加快去庫存；降低個人住房增值稅徵免年限至2年，交易稅費降低或將帶動置換鏈條加快運轉，推動市場活躍度回升。
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在限購政策調整後，市場走勢如何？其他城市是否會跟進？楊紅俠用5個板塊分析了本次一線城市政策落地至市場反饋的全過程。
（1）新政同步，房價企穩。
一方面，二手房業主對市場已有預期，掛牌時的心態整體趨於理性，預期有所改變；另一方面，開發商爲營造市場氣氛，將部分樓盤折扣收回。
（2）新政當月，二手房掛牌增加。
政策落地後，二手房掛牌量的增加促進了一二手聯動，將加速市場的整體去化。
（3）新政當月及次月，短期銷售上行。
“金九銀十”仍然是短期營銷節點。購房者在8月仍有較重的觀望情緒，新政的落地，一來明顯促進前期看房客戶加快入市，二來增進短期內新房樓盤到訪量和二手房帶看量。
（4）新政後1-2個季度，銷售量增價穩。
有置換需求的購房者在新政帶動下產生理性效應，逐步入市。新房方面，房企以出貨爲主，房價平穩；二手房方面，掛牌量增加，價格變化將更多取決於買賣雙方博弈，小幅上漲。
（5）新政2個季度後，需求釋放趨穩。
除首付外，居民受就業、收入預期影響較弱，在限購政策保持不變的前提下，銷售逐步趨穩。
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從整個過程來看，政策的優化對市場有明顯帶動。當下嚴格執行限購的城市對於政策的反應更爲顯著。從城市輪動傳導效應來看，一般遵循“京滬-廣深-核心二線-普通二線-三四線”的順序。
關於未來的政策空間，楊紅俠提到，一線及個別二線城市限購範圍仍較大，部分城市首付比例及房貸利率有下調空間。北京和上海爲例，普宅認定標準已10年沒有變更。隨着經濟和房價的變化，在普通剛需客羣不能快速進入市場的情況下，放鬆普宅認定標準將利好有一定購買力的置換型客羣。
年初，中指研究院預測2023全年房地產市場總量爲13億平左右，即便是倒推至2008年，此規模依然維持在歷史相對高位。房地產十萬億級的市場規模仍在，但同時也要清晰認識到其中產生的城市分化、需求分化和企業分化。
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最後，楊紅俠提出，在新形勢、新階段、新格局下，房企需要通過積極營銷、投資換倉、存量盤活、風險化解、升級發展，來探索能夠適應當下市場的發展新模式。
小 結
過去，房地產作爲支柱產業，拉動了建築、金融等相關產業鏈發展，對經濟發展功不可沒；現今，在高質量發展背景下，國家重申房地產行業支柱地位，其中深意不言而喻。
無論是數據走勢，還是前瞻趨勢，都傳遞着三個信息：行業未來十萬億級的數量規模是肯定的，行業面臨轉型和分化是明確的，行業發展新模式的探索是必然的。 行業依然有的做，但行業未來怎麼走，轉型發展是關鍵。
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